Patrimoine

L’immobilier de défiscalisation en 2018

L’immobilier de défiscalisation en 2018

Face à la multiplication des dispositifs immobiliers défiscalisants, un petit tour d’horizon s’impose. D’une manière générale, à chaque objectif du gouvernement son enveloppe fiscale : répondre à la crise du logement, prévoir des résidences de services pour nos étudiants ou nos seniors, protéger le patrimoine français et les centres-ville historiques, ou encore développer l’économie en outre-mer.

Sources : Image : Claudia Meyer, freeimages.com, Mis en ligne : Mercredi 27 juin

Face à l’augmentation générale de la pression fiscale, de plus en plus de Français se tournent vers les solutions d’investissement présentant un avantage fiscal. La loi Pinel est jusqu’ici d’ailleurs un véritable succès. Cependant, il est assez difficile parmi la multitude des offres de s’y retrouver, et de savoir quoi choisir. Voici un tour d’horizon rapide des différentes offres disponibles cette année, ainsi que leurs objectifs et avantages principaux.

Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)

Le principe

Ce cadre permet au propriétaire de louer des locaux, une chambre ou un appartement meublés et directement habitables. Il bénéficie d’un abattement forfaitaire de 50 % des revenus ou loyers générés. Ce statut n’est accessible qu’aux particuliers réalisant moins de 23000 € annuels de recettes locatives.

Les conditions

- Le logement doit être loué meublé (il n’est pas nécessairement neuf).
- Les recettes locatives sont limitées à 23000 € pour la personne, pas pour le bien, donc ce dispositif s’adresse plutôt aux parcs immobiliers restreints à moyens.

Les avantages

L’avantage principal est une fiscalité faible des loyers encaissés, et un rendement locatif plus important qu’une location nue.

Il est également possible de combiner ce dispositif avec la loi Censi-Bouvard, ce qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt supplémentaire sur l’achat du bien, si acheté neuf ou remis à neut (voir plus bas).

Le statut LMNP en 2018

Le dispositif s’adresse aux investisseurs « en devenir » qui s’exercent majoritairement sur de petites surfaces. Il n’y a pas d’avantage fiscal sur le prix d’achat lui-même, bien qu’il soit possible d’y ajouter la loi Censi-Bouvard, en investissant dans une résidence de services, mais la fiscalité souple des entrées locatives en fait un dispositif toujours attrayant cette année.

La loi Censi-Bouvard

Le principe

L’amendement Censi-Bouvard concerne les investissements locatifs réalisés particulièrement dans les résidences de services, comme les résidences étudiantes, les résidences pour personnes handicapées ou âgées, les résidences médicalisées ou les foyers d’accueil.

Les conditions

- Le bien doit être situé dans une résidence neuve ou en VEFA, ou bien avoir moins de 15 ans et être réhabilité à neuf.
- La location doit être accordée à l’exploitant de la résidence pendant au minimum 9 ans.
- Aucun membre de la famille de l’investisseur n’est autorisé à louer le bien, de même que l’investisseur lui-même.
- Le bien doit être loué au plus tard dans les 12 mois suivant l’achèvement du chantier ou son acquisition.

Les avantages

En contrepartie de cet engagement de 9 ans de délégation de location à l’exploitant, l’investisseur peut déduire de son impôt 11 % du montant de l’investissement (sur la fraction inférieure à 300000 €), et peut récupérer la TVA de 20 % sur le prix d’achat. C’est donc au maximum une réduction d’impôt de 33000 € sur 9 ans.
Autre avantage qui tient de la configuration « résidence de services » : la gestion locative est confiée à l’exploitant de la résidence, ce qui apporte plus de sérénité et de garanties à l’investisseur.

Il est possible de combiner l’avantage du statut LMNP avec l’avantage Censi-Bouvard, ce qui permet d’en maximiser l’efficacité.

La loi Censi-Bouvard en 2018

À l’instar du plafonnement des niches fiscales, l’avantage procuré par le Censi-Bouvard a progressivement diminué de 25 % à 11 %. Il reste relativement intéressant en combinaison avec le staut de LMNP.

La loi Pinel

Le principe

Acheter un logement neuf ou en VEFA avant le 31 décembre 2021, dans le but de le louer nu à titre de résidence principale. Des zones où le dispositif est actif sont définies, pour que ce cadre fiscal encourage la construction aux endroits où la pénurie de logements est importante.

Les conditions

- Il est possible, contrairement à la loi Duflot, de louer le bien à des descendants ou ascendants, dès lors que ces derniers ne font pas partie du même foyer fiscal.
- Le bien doit respecter les normes énergétiques et thermiques BBC (Bâtiment Basse Consommation)
- Le Bailleur doit respecter des plafonds de loyers définis par la loi
- Les ressources du locataire ne peuvent excéder un plafond défini par la loi
- Le bien doit être loué non meublé et à titre de résidence principale pour le locataire

Les avantages

En permettant à l’acquéreur de choisir la durée de son engagement de location, la loi Pinel ajoute de la flexibilité à ce placement de défiscalisation. En effet, l’investisseur peut choisir un engagement de mise en location de 6, 9 ou 12 ans. Selon son choix, il pourra déduire de ses impôts 12, 18 ou 21 % du montant de l’investissement. Le fait qu’il soit possible désormais de louer le bien à un membre de sa famille (ascendant ou descendant) est rassurant pour l’investisseur, et réduit les freins qu’il peut se mettre lui-même sur la complexité de la gestion locative, et sur les risques liés à la méconnaissance du locataire.

La loi Pinel en 2018

Les zones dans lesquelles il est toujours possible d’investir cette année sont celles classées A bis, A et B1. La zone B2 est pour l’instant limitée aux acquisitions avant le 31 décembre 2018. L’État gère ainsi des « poches » de construction en fonction du besoin en logements, il est donc possible que certaines zones bougent en cours de route.

La loi Malraux

Le principe

Cette loi a une visée de protection du patrimoine français. En effet, elle permet un avantage fiscal sur les travaux engagés dans la rénovation d’un bien ancien à caractère historique. Il faudra ensuite le louer nu pendant au moins 9 ans.

Les conditions

- Les travaux doivent être effectués dans une durée de 3 ans au maximum et doivent permettre la réhabilitation totale du bien.
- La qualité des travaux fait l’objet d’un suivi scrupuleux par un architecte des bâtiments de France
- Le bien doit ensuite être mis en location pendant une durée minimale de 9 ans.

Les avantages

L’enveloppe fiscale loi Malraux ne dépend pas du plafonnement global des niches fiscales de 10000 € /an
Le dispositif permet une réduction d’impôt de 30 % ou de 22 % des dépenses engagées dans la limite de 400 000 € sur 4 ans.
L’investisseur peut ensuite fixer librement le loyer auquel il loue le bien, et choisir librement le locataire (à l’exclusion des membres de sa famille). L’objectif ici est vraiment de sauvegarder le patrimoine et d’acquérir un bien de caractère, plutôt que de répondre exclusivement à la crise du logement dans les zones prioritaires. C’est donc une opportunité intéressante en termes de construction patrimoniale.

Les programmes loi Malraux en 2018

De nouvelles zones de sauvegarde du patrimoine sont déterminées chaque année. Il est possible d’investir dans le vieux Lyon, dans Paris au sein d’immeubles de caractère, Bordeaux, Nantes en centre ville, sur les biens présentant un intérêt de préservation du patrimoine. Selon les offres, une plus ou moins grande part de travaux est prévue et généralement annoncée sur le prix total de l’investissement, c’est cette part qui génère l’avantage fiscal.

En conclusion

Après ce rapide panorama où nous n’avons pas détaillé les solutions d’investissement en outre-mer, qui doivent faire l’objet d’une précaution toute particulière, on s’aperçoit que si certaines poches fiscales immobilières tendent à se réduire, d’autres se portent toujours bien. En réalité, chaque avantage fiscal accordé sur l’immobilier « rend service » aux pouvoirs publics, les avantages gratuits n’existant pas : protéger le patrimoine, répondre au besoin de nouveaux logements, répondre au besoin de résidences seniors, étudiantes ou médicalisées, participer au développement de l’outre-mer, etc... On peut donc aisément prévoir quelles poches resteront actives encore un moment, en considérant un tant soit peu la conjoncture.


Par Christophe de Petiville, 27/06/2018

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Mots-clés / Keywords :

investissements immobiliers, défiscalisation, loi malraux, pinel, LMNP, Censi-Bouvard,

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